Procjena vrijednosti nekretnina

Što je nekretnina?

Prije nego što pojasnimo što je to procjena vrijednosti nekretnina, potrebno je definirati pojam same nekretnine i time spoznamo što zapravo procjenjujemo.

Nekretnina je, sukladno definiciji u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno. Ukoliko je nekretnina po definiciji primarno čestica zemljine površine, na koji je onda način stan u zgradi npr. na trećem katu zasebna nekretnina, a ne cijela zgrada koja leži na toj čestici zemljine površine?

Dakle, nakon provedbe postupka etažiranja, svakom vlasniku stana, osim vlastitog prostora za život, pripada udio u zajedničkim prostorijama zgrade, ali i udio u vlasništvu zemljišta na kojem je izgrađena zgrada u omjeru određenom sukladno površini predmetnog stana i svih stanova u zgradi. Na taj način, povezali smo vlasnički stan i zemljište (česticu zemljine površine), te pravno zadovoljili definiciju nekretnine.

Što je procjena vrijednosti nekretnina?

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina kaže da je procjena vrijednosti (procjembeni elaborat) dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku, a obuhvaća nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili procjenu stalnoga sudskog procjenitelja. Procjembeni elaborat dakle, uzimajući u obzir pravni aspekt i tehničke podatke u korelaciji s zakonodavnim okvirom, općim i tržišnim pokazateljima, izračunava i iskazuje tržišnu vrijednost nekretnine.

Procjena vrijednosti služi kako bi na transparentan i dokaziv način zainteresiranim stranama iskazala tržišnu vrijednost, odnosno, možemo reći, kako bi svaka strana vidjela potencijal nekretnine iskazan u novcu. Iskazani potencijal (tržišna vrijednost) služi za donošenje odluke o kreditiranju, kupoprodaji, zamjeni i sl.

Propisani oblik i sadržaj procjembenog elaborata:

1. dio

1. naslovnica s općim podatcima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi i procjenitelju;
2. imenovanje sudskog vještaka;
3. popis primijenjenih propisa te korištene stručne i znanstvene literature;
4. zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane nekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema položaju u širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka te osnovici za vrednovanje;
5. rezultate očevida s priloženim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih nekretnina i drugim činjenicama.

2. dio

6. utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost;
7. prikaz i analiza općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina;
8. prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navođenje izvora;
9. obrazloženje za odabir metode;
10. međuvremensko izjednačenje, interkvalitativno izjednačenje odnosno druge analize sukladno općim vrijednosnim odnosima na tržištu nekretnina, kakvoći nekretnine i odabranoj metodi i postupku;
11. statistička obrada i izračun s isključivanjem neuobičajenih okolnosti.

3. dio

12. zaključak s napomenom u vezi obračuna važećih poreza koji se primjenjuju prilikom prometa nekretnina, mjestom izrade, datumom izrade, potpisom i pečatom procjenitelja;
13. prilozi – samo oni od značaja za transparentno prezentiranje procjembenog elaborata s potrebnom tehničkom i pravnom dokumentacijom (projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornih planova, građevinske i lokacijske dozvole, uvjerenja, potvrde i druge isprave) te pomoćni izračuni za utvrđivanje nužnih podataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine. Isto tako, potrebno je da procjembeni elaborat sadrži popis izvora primijenjenih propisa te stručne literature.

Tko izrađuje procjene vrijednosti nekretnina?

Procjenitelji - stalni sudski vještak za procjenu nekretnina, stalni sudski procjenitelj. Procjenitelj je u smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina - fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka. Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom.

Zašto sudski vještak?

Osim što je potrebno da posjeduje potrebne kvalifikacije sukladno Zakonu, sposobnosti i iskustvo potrebno za utvrđivanje vrijednosti nekretnine te održava i unapređuje svoja znanja, sudski vještak daje prisegu pred predsjednikom suda koji ga je imenovao za vještaka.

Dakle, procjena vrijednosti izrađena od strane sudskog vještaka, koji će istoj pristupiti s punom pažnjom i prema svom najboljem znanju, ali još važnije, savjesno, objektivno i bez vlastitih interesa s obzirom na rezultate konačnog izvješća kojim se utvrđuje tržišna vrijednost, naručitelju iste daje sigurnost u daljnjem postupanju i lišava ga nepotrebnog gubljenja vremena prilikom provjere (verifikacije) iste od strane raznih institucija (banke, ministarstva, porezna uprava i sl.) i ostalih korisnika elaborata.

Pošaljite upit