FAKTORI UTJECAJA NA CIJENU NEKRETNINE

UVOD
U ovom blogu tim agencije ZAGREB MAX donosi vam faktore utjecaja na cijenu nekretnine. Blog je temeljen na našem iskustvu, odnosno na kupoprodajama koje su realizirane našim posredovanjem u Zagrebu.

Prije navođenja faktora koji utječu na cijenu nekretnine, spomenut ćemo par važnih činjenica. Prvo, postoje različite metodologije određivanja vrijednosti nekretnine. Drugo, ali ne manje bitno – moramo razlikovati pojam vrijednosti nekretnine od pojma cijene nekretnine. U naslov ovog bloga namjerno smo stavili “cijenu nekretnine” jer je cijena ono što ćete vi kao prodavatelj ili kupac jednog dana potpisati u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

​U agenciji se kod određivanja prodajne cijene vodimo iskustvom, a ne metodama za procjenu vrijednosti nekretnine. Zato ćemo prvo navesti faktore utjecaja na cijenu nekretnine, a zatim pojasniti pojam tržišne vrijednosti, kao i razliku između vrijednosti nekretnine i cijene nekretnine.

1. LOKACIJA NEKRETNINE

Lokacija kao prvi i najvažniji faktor utjecaja na cijenu nekretnine često se pogrešno tumači. Lokacija nije samo dio grada (kvart) u kojem se nekretnina nalazi. Lokacija je puno više od toga. Zato razlikujemo makro lokaciju i mikro lokaciju. Rekli bismo da je dio grada (kvart) makro lokacija nekretnine. Makro lokacija je važna jer predstavlja prvi uvjet kupca kod potrage za nekretninom. Radi navedenog makro lokacija utječe na broj potencijalnih kupaca vaše nekretnine, pa samim time i na odnos ponude i potražnje – faktor utjecaja koji ćemo posebno objasniti.

Mikro lokacija je, prema našem iskustvu, još važniji faktor. Mikro lokacija predstavlja položaj nekretnine unutar određenog dijela grada (kvarta). Mikro lokacija odgovara na pitanja o udaljenosti nekretnine od bučne prometnice, mirnog parka, vrtića i škole, javnog prijevoza itd. Razlike unutar iste makro lokacije (dio grada/kvart) mogu biti velike, a radi toga dolazi i do značajne razlike u cijeni nekretnine. Ponekad mikro lokacija određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili potražnje uopće neće biti. Primjer je kvart Pantovčak u Zagrebu, gdje se pojedine nekretnine uspješno prodaju po vrlo visokim cijenama, dok se one udaljenije ili u sporednim ulicama prodaju sporije i po znatno nižim cijenama.

Osim zbog pogrešnog razumijevanja lokacije, dodatni problem pri određivanju cijene nekretnine nastaje jer se mnogi prodavatelji i kupci oslanjaju na razne tablice u kojima su objavljene prosječne cijene nekretnina u nekom dijelu grada (kvartu). Pri tome zanemaruju činjenicu da su to prosječne cijene (da postoje više i niže cijene) te da je uzorak na kojem su određene često premali ili je proteklo previše vremena od realizacije prodaje. Još veći problem su tablice koje podatke o cijenama “crpe” iz postojećih oglasa. U oglasima su uglavnom “napuhane” cijene nekretnina, koje su u slučaju grada Zagreba 15-25% više od onih koje se realiziraju.

2. POVRŠINA NEKRETNINE

Površinu nekretnine smo naveli na 2. mjestu jer uz lokaciju predstavlja najčešći faktor po kojem prodavatelj nekretnine samostalno izračuna vrijednost svoje nekretnine. Kod amaterskog određivanja cijene nekretnine ustalila se formula po kojoj ukupnu površinu nekretnine množimo sa cijenom po kvadratnom metru (koju vlasnik odredi prema prethodno spomenutoj lokaciji i tablici koju pronađe na internetu ili u novinama).

Površina nekretnine je više od broja za pogrešno (amatersko) određivanje cijene. Površina nekretnine nam govori o mogućem broju soba, komforu stanovanja, dodatnim sadržajima poput terase, lođe, spremišta ili parkirnog mjesta (garaže).

Mi volimo reći da kupci ne kupuju površinu, već prostorije, odnosno sobe. Time želimo naglasiti da je kupcu bitno koliko soba ima ili može biti u nekom stanu te ima li stan spremište ili balkon. Ako bismo prodavali 2 stana u Zagrebu s jednakim brojem soba i balkona, a jedina razlika bi bila u površini stana, bolje bismo prodali stan s manjom površinom. Razlog tome je očit, stan s manjom površinom je povoljniji, a time i prihvatljiviji kupcu.

Primjer iz naše agencije su 3 stana na istoj mikro lokaciji u Zagrebu. Sva 3 stana imaju vrlo slične karakteristike, a osnovna razlika je u površini. Prva 2 stana imaju površinu 56 m2 i 58 m2, dok je 3. stan površine 75 m2. Za prva 2 stana interes je bio dobar i stanove smo prodali u manje od 2 mjeseca, dok za 3. stan interesa gotovo da i nema. Dolazimo do zaključka da je površina stana prevelika u odnosu na njegov sadržaj. Jedino rješenje u takvom slučaju je značajna korekcija cijene.

U Zagrebu manja površina uglavnom znači veću cijenu po metru kvadratnom. U našoj agenciji praksa je pokazala da je kupcu najbitnija konačna cijena, a manja površina svakako generira i manju konačnu cijenu te istovremeno povećava broj potencijalnih kupaca.

3. KATNOST I POLOŽAJ NEKRETNINE

Iako je katnost nekretnine samo jedna od karakteristika stana, iskustvo je pokazalo da je vrlo bitna za cijenu. Visoko prizemlje i 2. kat imaju podjednaku vrijednost, dok je definitivno najbolji (najtraženiji) 1. kat. Dodatno treba uzeti u obzir što se nalazi ispod ili iznad predmetnog stana. U Zagrebu se prizemlja i podrumi često koriste za poslovni prostor ili spremište, što sigurno negativno utječu na cijenu, kao i krovna konstrukcija direktno iznad stana. Idealna pozicija je stan na 1. katu ispod kojeg je također stan, a dodatna je prednost ako je stan okružen drugim stanovima, odnosno ako nije na rubu zgrade.

Najveći (negativan) utjecaj na cijenu nekretnine imaju 4. kat bez lifta ili suterenska etaža. Zbog puno manjeg interesa za stanove tog položaja, u Zagrebu cijena može pasti 20-30% u odnosu na 1. kat, a dodatno se poveća i vrijeme potrebno za realizaciju prodaje. Položaj nekretnine je bitan u odnosu na rubne dijelove zgrade. Stan okružen drugim stanovima ima osjetno manje troškove grijanja i hlađenja, radi čega ima prednost u odnosu na stanove pozicionirane uz rub zgrade.

4. STAROST NEKRETNINE

Godina izgradnje nekretnine u Zagrebu utječe na cijenu stana više nego ikad prije. Dobar primjer iz naše agencije je kvart Središće. Prodajemo 2 stana sličnih karakteristika (ako izuzmemo starost i opremljenost sukladnu godini izgradnje). Jedan stan se nalazi u nekretnini iz 1980-ih, a drugi stan je dovršen 2009. godine. Razlika u ponudama kupaca iznosi preko 100%, točnije za stan u starijoj zgradi kupci su ponudili najviše 900 €/m2, dok za stan u novoj zgradi kupci nude do 1900 €/m2.

Naravno, zbog godine izgradnje, u stariji stan potrebna su i dodatna ulaganja, dok noviji stan treba samo soboslikarske radove čija je cijena neznatna u odnosu na cijenu nekretnine. No čak i kad uzmemo u obzir prosječan iznos od 400 €/m2 za adaptaciju stana u Zagrebu, cijena stana u starijoj zgradi je i dalje značajno niža.

5. STANJE NEKRETNINE

Stanje nekretnine je čest kamen spoticanja kod određivanja prodajne cijene. Ako bismo se vodili iskustvom i realiziranim prodajama u našoj agenciji za nekretnine, najbolje se prodaju potpuno zapušteni stanovi kojima je potrebna kompletna adaptacija. Razlog za isto proizlazi iz činjenice da vlasnik duže vrijeme nije ulagao svoj novac u nekretninu, pa od prodaje ne očekuje povrat uloženog novca. Nadalje, vlasnik navedene nekretnine svjestan je kako će kupac morati uložiti dodatan novac kako bi uopće mogao useliti u stan, stoga će se lakše postići dogovor o kupoprodajnoj cijeni.

S druge strane, najteže je dogovoriti cijenu nekretnine koja je djelomično uređivana i održavana kako bi se mogla koristiti. Problem nastaje jer kupac takvu nekretninu percipira gotovo jednako kao i potpuno zapuštenu, no vlasnik smatra da nisu potrebna nikakva ulaganja (“Ako je bilo dobro za mene, dobro je i za kupca”). Radi navedenog je moguće veće odstupanje između traženog i ponuđenog iznosa te se dogovor ponekad nikako ne može postići.

Kupci uobičajeno koriste sljedeću formulu vezano za potrebna ulaganja u nekretninu i određivanje cijene koju su spremni ponuditi prodavatelju nekretnine. Ako je kupac spreman novouređen stan platiti 1500 €/m2, a prodavatelj ima stan koji je potrebno urediti, kupac će od 1500 €/m2 odbiti u prosjeku 400 €/m2, te će ponuditi 1100 €/m2. Navedenih 400 €/m2 prosječan kupac računa potrošiti za adaptaciju stana. Moguće je potrošiti manje, no kupac obično ne želi riskirati s manjim iznosom za adaptaciju, jer u slučaju nepredviđenih troškova može potrošiti sav novac, a time bi useljenje u tek kupljenu nekretninu bilo upitno.

Ako Vas zanima drugi dio teksta o ovoj temi, možete isti pronaći ovdje.

ZAGREB MAX tim

---