2. DIO – FAKTORI UTJECAJA NA CIJENU NEKRETNINE

UVOD
U prethodnom blogu tim agencije ZAGREB MAX obradio je prvih pet faktora koji utječu na cijenu nekretnine. Ovdje ćemo objasniti preostale faktore i razliku između vrijednosti nekretnine i cijene nekretnine.

6. ODNOS PONUDE I POTRAŽNJE
Ponuda/potražnja je vrlo bitan faktor utjecaja na cijenu nekretnine, koji uz prodajnu cijenu određuje i vremenski rok u kojem će nekretnina biti prodana. Na području Zagreba općenito vrijedi da je ponuda nekretnina veća od potražnje. No ako dublje istražimo ovu problematiku, te analiziramo realizirane kupoprodaje u našoj agenciji, dolazimo do zaključka da navedeni faktor uvelike ovisi o raznim karakteristikama nekretnine. Najveći utjecaj na potražnju imaju lokacija, sobnost i starost nekretnine. U idealnom slučaju, moguće je da potražnja bude nekoliko puta veća od ponude, što je totalna suprotnost od prosječne situacije u Zagrebu.

Odličan primjer iz naše agencije je četverosoban stan na zagrebačkim Vrbanima koji smo prodali u manje od tjedan dana, uz istovremeno realnu tržišnu cijenu s kojom su prodavatelji bili zadovoljni. Naime, u vrijeme kada smo prodavali navedeni stan, u istom kvartu nije bilo drugog stana istih ili sličnih karakteristika. S druge strane potražnja je bila odlična, u samo par dana našeg oglašavanja imali smo mnogo upita za isti stan, a kupaca koji su iskazali ozbiljan interes bilo je nekoliko. Ovo je jedan od rijetkih pozitivnih primjera, koji dobrim dijelom ovisi i o trenutku prodaje. U neko drugo vrijeme moguće je da se na tržištu pojavi više istih nekretnina, što automatski smanjuje moguću prodajnu cijenu i povećava vrijeme potrebno za realizaciju prodaje.

Nažalost, češća je obrnuta situacija, jer je u Zagrebu samom lokacijom za mnoge nekretnine predodređena slaba potražnja. Nećemo navoditi konkretne primjere, kako ne bismo obeshrabrili prodavatelje u namjeri da prodaju svoju nekretninu. Svaka nekretnina se može prodati, pitanje je samo u kojem roku i po kojoj cijeni.

Odnos ponude i potražnje općenito je vrlo bitan faktor utjecaja na cijenu, bez obzira radi li se o nekretnini ili nekoj usluzi/proizvodu. S obzirom da je svaka nekretnina specifična, potrebno je posvetiti dodatnu pozornost ovom faktoru, odnosno kvalitetno istražiti tržište te iskoristiti saznanja koja imamo.

7. VRIJEME
Vrijeme je faktor utjecaja koji možemo promatrati kao rok za kupoprodaju nekretnine ili kao doba godine u kojem se nekretnina prodaje.

Vremenski rok u kojem prodavatelj želi prodati nekretninu, odnosno rok u kojem kupac želi istu kupiti, često se pokazao kao presudan faktor utjecaja na cijenu nekretnine. Jednostavno rečeno – kome je kupoprodaja žurna, taj je u manje povoljnom položaju u odnosu na drugu stranu. Primjera iz prakse je mnogo, a jedan od češćih je kratak rok u kojem kupac nekretnine mora pronaći novu nekretninu, odnosno iseliti iz postojeće. Isto je obično definirano ugovornom obavezom, radi čega kupac nema mogućnost prilagodbe već je prisiljen brzo reagirati.

Doba godine u kojem se prodaje ili kupuje nekretnina utječe na odnos ponude i potražnje, radi čega je bitno za prodajnu cijenu nekretnine. U Zagrebu je uobičajeno veća potražnja u proljeće i jesen, dok je ljeti i zimi potražnja za nekretninama nešto manja. U agenciji uvijek vodimo računa o navedenom, jer nije isto krenuti s prodajom kada je potražnja maksimalna ili kada je potražnja minimalna. Dodatno treba uzeti u obzir razdoblje godišnjih odmora ljeti, kada je uz manje kupaca otežano i dogovaranje termina za razgledavanje nekretnina jer su mnogi prodavatelji odsutni.

8. PRIPADCI NEKRETNINE
Pripadci nekretnine kao što su parkirno mjesto, garaža, balkon ili spremište ponekad mogu značajno utjecati na cijenu nekretnine. Osim što navedeni pripadci sami po sebi imaju određenu vrijednost, činjenica da stan ima ili nema riješeno pitanje parkiranja vozila također utječe na cijenu nekretnine.

Kupci često navode balkon kao bitnu karakteristiku željenog stana, ako isti ne postoji, neće niti razmotriti eventualnu kupnju predmetne nekretnine. U takvom slučaju smanjuje se broj potencijalnih kupaca, što se negativno odražava na prodajnu cijenu i vremenski rok u kojem se kupoprodaja može realizirati.

9. TLOCRT NEKRETNINE
U prethodnom blogu smo pisali o činjenici da je kupcima broj soba bitniji od same površine nekretnine. Tlocrt nekretnine, odnosno raspored prostorija i pozicija nosivih zidova, ima direktan utjecaj na potencijal nekretnine po pitanju broja soba.

Prema iskustvu naše agencije, u Zagrebu se kupljena nekretnina često adaptira kako bi se povećao broj soba. Najčešće se isto realizira prebacivanjem kuhinje u dnevni boravak, pri čemu se dobije dodatna spavaća soba na mjestu dotadašnje kuhinje. Ponekad je tlocrt stana takav da ne postoji mogućnost za kvalitetnu preinaku rasporeda ili dodatnu sobu. Navedeno nema negativan utjecaj na cijenu, no ako tlocrt nekretnine omogućava kupcu da istu prilagodi svojim željama i potrebama, prodaja će se vjerojatno realizirati brže.

NAJČEŠĆE POGREŠKE
Prije nego obradimo još jedno bitno pitanje, kratko ćemo spomenuti najčešće pogreške prodavatelja koji sami određuju cijenu svoje nekretnine.

A) “Susjed je prodao po 2000 €/m2, a moja nekretnina je bolja od njegove”

U ovom slučaju imamo više “problema”.

Prvo, da li je susjed zaista prodao nekretninu za navedenu cijenu ili je bar malo “napuhao” istu.
Drugo, da li je kupac susjedove nekretnine bio jedan od onih koji su morali hitno kupiti nekretninu pa je platio više od bilo kojeg drugog kupca?
Treće, da li je kupac iste nekretnine imao “viši interes” kupiti tu nekretninu (npr. da bi postao vlasnikom cijele etaže?).
Četvrto, čija je nekretnina bolja? Svatko za svoju nekretninu smatra da je najbolja, a svi znamo da najbolje nekretnine nema.

B) “Hitno nam je prodati, ali nedamo stan ispod 150.000 €, jer moramo vratiti dugove, kupiti 2 manja stana i apartman na moru”

Nije rijetkost da prodavatelji čak niti ne pogledaju cijene sličnih nekretnina u oglasnicima (što smo već spomenuli kao najčešću pogrešku prodavatelja), već do prodajne cijene nekretnine dođu zbrajanjem iznosa koji su im potrebni za rješavanje određenih problema ili ostvarenje želja.

Agencija ZAGREB MAX će profesionalno posredovati u prodaji nekretnine u Zagrebu, no prodajna cijena koju ćemo postići ne može biti veća od one koju je kupac spreman platiti za nekretninu. Kao što ste pročitali, na cijenu nekretnine utječe čitav niz faktora. Mi ih možemo prepoznati i analizirati, pa sukladno tome prilagoditi cijenu trenutnom tržištu nekretnina u Zagrebu, a sve sa ciljem da se prodaja realizira – što je i naša osnovna obaveza u posredovanju.

Radi preglednosti, ovdje navodimo popis obrađenih faktora utjecaja na cijenu nekretnina u Zagrebu, pri čemu ih možemo podijeliti na promjenjive i nepromjenjive:

PROMJENJIVI:

Stanje nekretnine
Odnos ponude i potražnje
Vrijeme (vremenski rok i doba godine)
Tlocrt nekretnine
Starost nekretnine

NEPROMJENJIVI:

Lokacija nekretnine
Površina nekretnine
Katnost i položaj nekretnine
Pripadci nekretnine

RAZLIKA IZMEĐU VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I CIJENE NEKRETNINE
Vrijednost nekretnine je teoretska vrijednost nekretnine koja bi se mogla postići u idealnim tržišnim uvjetima. Idealni uvjeti su npr. ako bi prodavatelj i kupac imali sva potrebna i identična znanja o tržištu nekretninama. Dodatno, da nitko od njih nema viši interes za kupoprodaju predmetne nekretnine, odnosno da nitko nema neku prednost nad drugom stranom.

Cijena nekretnine je iznos za koji se realizira kupoprodaja nekretnine. U praksi do kupoprodaje nekretnine dolazi uslijed raznih vanjskih utjecaja, pri čemu kupac i prodavatelj pristanu na cijenu koja može biti nešto manja ili veća od vrijednosti iste nekretnine. Navedena činjenica ne bi trebala nikoga obeshrabriti u kupnji ili prodaji nekretnine.

Bitno je uzeti u obzir da prodaja/kupnja nekretnine treba biti provedena u razumnom vremenskom roku, jer odgađanje kupoprodaje i čekanje “idealnog” kupca/”idealne” nekretnine može na kraju rezultirati puno manjom prodajnom cijenom, odnosno lošijom, a skupljom nekretninom. Ako niste sigurni u vlastitu procjenu određene situacije kod kupoprodaje nekretnine, obratite se stručnoj agenciji. Cijena usluga agencije je puno manja od mogućeg gubitka tokom prodaje ili kupnje nekretnine. Isplati li se riskirati?

Ako ste propustili prvi dio ovog bloga, isti možete pronaći ovdje.

ZAGREB MAX tim

---