Nema komentara

2. DIO – FAKTORI UTJECAJA NA CIJENU NEKRETNINE

Faktori cijene nekretnine blog

UVOD
U prethodnom blogu tim agencije ZAGREB MAX obradio je prvih pet faktora koji utječu na cijenu nekretnine. Ovdje ćemo objasniti preostale faktore i razliku između vrijednosti nekretnine i cijene nekretnine.

6. ODNOS PONUDE I POTRAŽNJE
Ponuda/potražnja je vrlo bitan faktor utjecaja na cijenu nekretnine, koji uz prodajnu cijenu određuje i vremenski rok u kojem će nekretnina biti prodana. Na području Zagreba općenito vrijedi da je ponuda nekretnina veća od potražnje. No ako dublje istražimo ovu problematiku, te analiziramo realizirane kupoprodaje u našoj agenciji, dolazimo do zaključka da navedeni faktor uvelike ovisi o raznim karakteristikama nekretnine. Najveći utjecaj na potražnju imaju lokacija, sobnost i starost nekretnine. U idealnom slučaju, moguće je da potražnja bude nekoliko puta veća od ponude, što je totalna suprotnost od prosječne situacije u Zagrebu.

Odličan primjer iz naše agencije je četverosoban stan na zagrebačkim Vrbanima koji smo prodali u manje od tjedan dana, uz istovremeno realnu tržišnu cijenu s kojom su prodavatelji bili zadovoljni. Naime, u vrijeme kada smo prodavali navedeni stan, u istom kvartu nije bilo drugog stana istih ili sličnih karakteristika. S druge strane potražnja je bila odlična, u samo par dana našeg oglašavanja imali smo mnogo upita za isti stan, a kupaca koji su iskazali ozbiljan interes bilo je nekoliko. Ovo je jedan od rijetkih pozitivnih primjera, koji dobrim dijelom ovisi i o trenutku prodaje. U neko drugo vrijeme moguće je da se na tržištu pojavi više istih nekretnina, što automatski smanjuje moguću prodajnu cijenu i povećava vrijeme potrebno za realizaciju prodaje.

Nažalost, češća je obrnuta situacija, jer je u Zagrebu samom lokacijom za mnoge nekretnine predodređena slaba potražnja. Nećemo navoditi konkretne primjere, kako ne bismo obeshrabrili prodavatelje u namjeri da prodaju svoju nekretninu. Svaka nekretnina se može prodati, pitanje je samo u kojem roku i po kojoj cijeni.

Odnos ponude i potražnje općenito je vrlo bitan faktor utjecaja na cijenu, bez obzira radi li se o nekretnini ili nekoj usluzi/proizvodu. S obzirom da je svaka nekretnina specifična, potrebno je posvetiti dodatnu pozornost ovom faktoru, odnosno kvalitetno istražiti tržište te iskoristiti saznanja koja imamo.

7. VRIJEME
Vrijeme je faktor utjecaja koji možemo promatrati kao rok za kupoprodaju nekretnine ili kao doba godine u kojem se nekretnina prodaje.

Vremenski rok u kojem prodavatelj želi prodati nekretninu, odnosno rok u kojem kupac želi istu kupiti, često se pokazao kao presudan faktor utjecaja na cijenu nekretnine. Jednostavno rečeno – kome je kupoprodaja žurna, taj je u manje povoljnom položaju u odnosu na drugu stranu. Primjera iz prakse je mnogo, a jedan od češćih je kratak rok u kojem kupac nekretnine mora pronaći novu nekretninu, odnosno iseliti iz postojeće. Isto je obično definirano ugovornom obavezom, radi čega kupac nema mogućnost prilagodbe već je prisiljen brzo reagirati.

Doba godine u kojem se prodaje ili kupuje nekretnina utječe na odnos ponude i potražnje, radi čega je bitno za prodajnu cijenu nekretnine. U Zagrebu je uobičajeno veća potražnja u proljeće i jesen, dok je ljeti i zimi potražnja za nekretninama nešto manja. U agenciji uvijek vodimo računa o navedenom, jer nije isto krenuti s prodajom kada je potražnja maksimalna ili kada je potražnja minimalna. Dodatno treba uzeti u obzir razdoblje godišnjih odmora ljeti, kada je uz manje kupaca otežano i dogovaranje termina za razgledavanje nekretnina jer su mnogi prodavatelji odsutni.

8. PRIPADCI NEKRETNINE
Pripadci nekretnine kao što su parkirno mjesto, garaža, balkon ili spremište ponekad mogu značajno utjecati na cijenu nekretnine. Osim što navedeni pripadci sami po sebi imaju određenu vrijednost, činjenica da stan ima ili nema riješeno pitanje parkiranja vozila također utječe na cijenu nekretnine.

Kupci često navode balkon kao bitnu karakteristiku željenog stana, ako isti ne postoji, neće niti razmotriti eventualnu kupnju predmetne nekretnine. U takvom slučaju smanjuje se broj potencijalnih kupaca, što se negativno odražava na prodajnu cijenu i vremenski rok u kojem se kupoprodaja može realizirati.

9. TLOCRT NEKRETNINE
U prethodnom blogu smo pisali o činjenici da je kupcima broj soba bitniji od same površine nekretnine. Tlocrt nekretnine, odnosno raspored prostorija i pozicija nosivih zidova, ima direktan utjecaj na potencijal nekretnine po pitanju broja soba.

Prema iskustvu naše agencije, u Zagrebu se kupljena nekretnina često adaptira kako bi se povećao broj soba. Najčešće se isto realizira prebacivanjem kuhinje u dnevni boravak, pri čemu se dobije dodatna spavaća soba na mjestu dotadašnje kuhinje. Ponekad je tlocrt stana takav da ne postoji mogućnost za kvalitetnu preinaku rasporeda ili dodatnu sobu. Navedeno nema negativan utjecaj na cijenu, no ako tlocrt nekretnine omogućava kupcu da istu prilagodi svojim željama i potrebama, prodaja će se vjerojatno realizirati brže.

NAJČEŠĆE POGREŠKE
Prije nego obradimo još jedno bitno pitanje, kratko ćemo spomenuti najčešće pogreške prodavatelja koji sami određuju cijenu svoje nekretnine.

A) “Susjed je prodao po 2000 €/m2, a moja nekretnina je bolja od njegove”

U ovom slučaju imamo više “problema”.

Prvo, da li je susjed zaista prodao nekretninu za navedenu cijenu ili je bar malo “napuhao” istu.
Drugo, da li je kupac susjedove nekretnine bio jedan od onih koji su morali hitno kupiti nekretninu pa je platio više od bilo kojeg drugog kupca?
Treće, da li je kupac iste nekretnine imao “viši interes” kupiti tu nekretninu (npr. da bi postao vlasnikom cijele etaže?).
Četvrto, čija je nekretnina bolja? Svatko za svoju nekretninu smatra da je najbolja, a svi znamo da najbolje nekretnine nema.

B) “Hitno nam je prodati, ali nedamo stan ispod 150.000 €, jer moramo vratiti dugove, kupiti 2 manja stana i apartman na moru”

Nije rijetkost da prodavatelji čak niti ne pogledaju cijene sličnih nekretnina u oglasnicima (što smo već spomenuli kao najčešću pogrešku prodavatelja), već do prodajne cijene nekretnine dođu zbrajanjem iznosa koji su im potrebni za rješavanje određenih problema ili ostvarenje želja.

Agencija ZAGREB MAX će profesionalno posredovati u prodaji nekretnine u Zagrebu, no prodajna cijena koju ćemo postići ne može biti veća od one koju je kupac spreman platiti za nekretninu. Kao što ste pročitali, na cijenu nekretnine utječe čitav niz faktora. Mi ih možemo prepoznati i analizirati, pa sukladno tome prilagoditi cijenu trenutnom tržištu nekretnina u Zagrebu, a sve sa ciljem da se prodaja realizira – što je i naša osnovna obaveza u posredovanju.

Radi preglednosti, ovdje navodimo popis obrađenih faktora utjecaja na cijenu nekretnina u Zagrebu, pri čemu ih možemo podijeliti na promjenjive i nepromjenjive:

PROMJENJIVI:

Stanje nekretnine
Odnos ponude i potražnje
Vrijeme (vremenski rok i doba godine)
Tlocrt nekretnine
Starost nekretnine

NEPROMJENJIVI:

Lokacija nekretnine
Površina nekretnine
Katnost i položaj nekretnine
Pripadci nekretnine

RAZLIKA IZMEĐU VRIJEDNOSTI NEKRETNINE I CIJENE NEKRETNINE
Vrijednost nekretnine je teoretska vrijednost nekretnine koja bi se mogla postići u idealnim tržišnim uvjetima. Idealni uvjeti su npr. ako bi prodavatelj i kupac imali sva potrebna i identična znanja o tržištu nekretninama. Dodatno, da nitko od njih nema viši interes za kupoprodaju predmetne nekretnine, odnosno da nitko nema neku prednost nad drugom stranom.

Cijena nekretnine je iznos za koji se realizira kupoprodaja nekretnine. U praksi do kupoprodaje nekretnine dolazi uslijed raznih vanjskih utjecaja, pri čemu kupac i prodavatelj pristanu na cijenu koja može biti nešto manja ili veća od vrijednosti iste nekretnine. Navedena činjenica ne bi trebala nikoga obeshrabriti u kupnji ili prodaji nekretnine.

Bitno je uzeti u obzir da prodaja/kupnja nekretnine treba biti provedena u razumnom vremenskom roku, jer odgađanje kupoprodaje i čekanje “idealnog” kupca/”idealne” nekretnine može na kraju rezultirati puno manjom prodajnom cijenom, odnosno lošijom, a skupljom nekretninom. Ako niste sigurni u vlastitu procjenu određene situacije kod kupoprodaje nekretnine, obratite se stručnoj agenciji. Cijena usluga agencije je puno manja od mogućeg gubitka tokom prodaje ili kupnje nekretnine. Isplati li se riskirati?

Ako ste propustili prvi dio ovog bloga, isti možete pronaći ovdje.

ZAGREB MAX tim

Nema komentara

FAKTORI UTJECAJA NA CIJENU NEKRETNINE

Izračun cijene nekretnine

UVOD
U ovom blogu tim agencije ZAGREB MAX donosi vam faktore utjecaja na cijenu nekretnine. Blog je temeljen na našem iskustvu, odnosno na kupoprodajama koje su realizirane našim posredovanjem u Zagrebu.

Prije navođenja faktora koji utječu na cijenu nekretnine, spomenut ćemo par važnih činjenica. Prvo, postoje različite metodologije određivanja vrijednosti nekretnine. Drugo, ali ne manje bitno – moramo razlikovati pojam vrijednosti nekretnine od pojma cijene nekretnine. U naslov ovog bloga namjerno smo stavili “cijenu nekretnine” jer je cijena ono što ćete vi kao prodavatelj ili kupac jednog dana potpisati u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

​U agenciji se kod određivanja prodajne cijene vodimo iskustvom, a ne metodama za procjenu vrijednosti nekretnine. Zato ćemo prvo navesti faktore utjecaja na cijenu nekretnine, a zatim pojasniti pojam tržišne vrijednosti, kao i razliku između vrijednosti nekretnine i cijene nekretnine.

1. LOKACIJA NEKRETNINE

Lokacija kao prvi i najvažniji faktor utjecaja na cijenu nekretnine često se pogrešno tumači. Lokacija nije samo dio grada (kvart) u kojem se nekretnina nalazi. Lokacija je puno više od toga. Zato razlikujemo makro lokaciju i mikro lokaciju. Rekli bismo da je dio grada (kvart) makro lokacija nekretnine. Makro lokacija je važna jer predstavlja prvi uvjet kupca kod potrage za nekretninom. Radi navedenog makro lokacija utječe na broj potencijalnih kupaca vaše nekretnine, pa samim time i na odnos ponude i potražnje – faktor utjecaja koji ćemo posebno objasniti.

Mikro lokacija je, prema našem iskustvu, još važniji faktor. Mikro lokacija predstavlja položaj nekretnine unutar određenog dijela grada (kvarta). Mikro lokacija odgovara na pitanja o udaljenosti nekretnine od bučne prometnice, mirnog parka, vrtića i škole, javnog prijevoza itd. Razlike unutar iste makro lokacije (dio grada/kvart) mogu biti velike, a radi toga dolazi i do značajne razlike u cijeni nekretnine. Ponekad mikro lokacija određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili potražnje uopće neće biti. Primjer je kvart Pantovčak u Zagrebu, gdje se pojedine nekretnine uspješno prodaju po vrlo visokim cijenama, dok se one udaljenije ili u sporednim ulicama prodaju sporije i po znatno nižim cijenama.

Osim zbog pogrešnog razumijevanja lokacije, dodatni problem pri određivanju cijene nekretnine nastaje jer se mnogi prodavatelji i kupci oslanjaju na razne tablice u kojima su objavljene prosječne cijene nekretnina u nekom dijelu grada (kvartu). Pri tome zanemaruju činjenicu da su to prosječne cijene (da postoje više i niže cijene) te da je uzorak na kojem su određene često premali ili je proteklo previše vremena od realizacije prodaje. Još veći problem su tablice koje podatke o cijenama “crpe” iz postojećih oglasa. U oglasima su uglavnom “napuhane” cijene nekretnina, koje su u slučaju grada Zagreba 15-25% više od onih koje se realiziraju.

2. POVRŠINA NEKRETNINE

Površinu nekretnine smo naveli na 2. mjestu jer uz lokaciju predstavlja najčešći faktor po kojem prodavatelj nekretnine samostalno izračuna vrijednost svoje nekretnine. Kod amaterskog određivanja cijene nekretnine ustalila se formula po kojoj ukupnu površinu nekretnine množimo sa cijenom po kvadratnom metru (koju vlasnik odredi prema prethodno spomenutoj lokaciji i tablici koju pronađe na internetu ili u novinama).

Površina nekretnine je više od broja za pogrešno (amatersko) određivanje cijene. Površina nekretnine nam govori o mogućem broju soba, komforu stanovanja, dodatnim sadržajima poput terase, lođe, spremišta ili parkirnog mjesta (garaže).

Mi volimo reći da kupci ne kupuju površinu, već prostorije, odnosno sobe. Time želimo naglasiti da je kupcu bitno koliko soba ima ili može biti u nekom stanu te ima li stan spremište ili balkon. Ako bismo prodavali 2 stana u Zagrebu s jednakim brojem soba i balkona, a jedina razlika bi bila u površini stana, bolje bismo prodali stan s manjom površinom. Razlog tome je očit, stan s manjom površinom je povoljniji, a time i prihvatljiviji kupcu.

Primjer iz naše agencije su 3 stana na istoj mikro lokaciji u Zagrebu. Sva 3 stana imaju vrlo slične karakteristike, a osnovna razlika je u površini. Prva 2 stana imaju površinu 56 m2 i 58 m2, dok je 3. stan površine 75 m2. Za prva 2 stana interes je bio dobar i stanove smo prodali u manje od 2 mjeseca, dok za 3. stan interesa gotovo da i nema. Dolazimo do zaključka da je površina stana prevelika u odnosu na njegov sadržaj. Jedino rješenje u takvom slučaju je značajna korekcija cijene.

U Zagrebu manja površina uglavnom znači veću cijenu po metru kvadratnom. U našoj agenciji praksa je pokazala da je kupcu najbitnija konačna cijena, a manja površina svakako generira i manju konačnu cijenu te istovremeno povećava broj potencijalnih kupaca.

3. KATNOST I POLOŽAJ NEKRETNINE

Iako je katnost nekretnine samo jedna od karakteristika stana, iskustvo je pokazalo da je vrlo bitna za cijenu. Visoko prizemlje i 2. kat imaju podjednaku vrijednost, dok je definitivno najbolji (najtraženiji) 1. kat. Dodatno treba uzeti u obzir što se nalazi ispod ili iznad predmetnog stana. U Zagrebu se prizemlja i podrumi često koriste za poslovni prostor ili spremište, što sigurno negativno utječu na cijenu, kao i krovna konstrukcija direktno iznad stana. Idealna pozicija je stan na 1. katu ispod kojeg je također stan, a dodatna je prednost ako je stan okružen drugim stanovima, odnosno ako nije na rubu zgrade.

Najveći (negativan) utjecaj na cijenu nekretnine imaju 4. kat bez lifta ili suterenska etaža. Zbog puno manjeg interesa za stanove tog položaja, u Zagrebu cijena može pasti 20-30% u odnosu na 1. kat, a dodatno se poveća i vrijeme potrebno za realizaciju prodaje. Položaj nekretnine je bitan u odnosu na rubne dijelove zgrade. Stan okružen drugim stanovima ima osjetno manje troškove grijanja i hlađenja, radi čega ima prednost u odnosu na stanove pozicionirane uz rub zgrade.

4. STAROST NEKRETNINE

Godina izgradnje nekretnine u Zagrebu utječe na cijenu stana više nego ikad prije. Dobar primjer iz naše agencije je kvart Središće. Prodajemo 2 stana sličnih karakteristika (ako izuzmemo starost i opremljenost sukladnu godini izgradnje). Jedan stan se nalazi u nekretnini iz 1980-ih, a drugi stan je dovršen 2009. godine. Razlika u ponudama kupaca iznosi preko 100%, točnije za stan u starijoj zgradi kupci su ponudili najviše 900 €/m2, dok za stan u novoj zgradi kupci nude do 1900 €/m2.

Naravno, zbog godine izgradnje, u stariji stan potrebna su i dodatna ulaganja, dok noviji stan treba samo soboslikarske radove čija je cijena neznatna u odnosu na cijenu nekretnine. No čak i kad uzmemo u obzir prosječan iznos od 400 €/m2 za adaptaciju stana u Zagrebu, cijena stana u starijoj zgradi je i dalje značajno niža.

5. STANJE NEKRETNINE

Stanje nekretnine je čest kamen spoticanja kod određivanja prodajne cijene. Ako bismo se vodili iskustvom i realiziranim prodajama u našoj agenciji za nekretnine, najbolje se prodaju potpuno zapušteni stanovi kojima je potrebna kompletna adaptacija. Razlog za isto proizlazi iz činjenice da vlasnik duže vrijeme nije ulagao svoj novac u nekretninu, pa od prodaje ne očekuje povrat uloženog novca. Nadalje, vlasnik navedene nekretnine svjestan je kako će kupac morati uložiti dodatan novac kako bi uopće mogao useliti u stan, stoga će se lakše postići dogovor o kupoprodajnoj cijeni.

S druge strane, najteže je dogovoriti cijenu nekretnine koja je djelomično uređivana i održavana kako bi se mogla koristiti. Problem nastaje jer kupac takvu nekretninu percipira gotovo jednako kao i potpuno zapuštenu, no vlasnik smatra da nisu potrebna nikakva ulaganja (“Ako je bilo dobro za mene, dobro je i za kupca”). Radi navedenog je moguće veće odstupanje između traženog i ponuđenog iznosa te se dogovor ponekad nikako ne može postići.

Kupci uobičajeno koriste sljedeću formulu vezano za potrebna ulaganja u nekretninu i određivanje cijene koju su spremni ponuditi prodavatelju nekretnine. Ako je kupac spreman novouređen stan platiti 1500 €/m2, a prodavatelj ima stan koji je potrebno urediti, kupac će od 1500 €/m2 odbiti u prosjeku 400 €/m2, te će ponuditi 1100 €/m2. Navedenih 400 €/m2 prosječan kupac računa potrošiti za adaptaciju stana. Moguće je potrošiti manje, no kupac obično ne želi riskirati s manjim iznosom za adaptaciju, jer u slučaju nepredviđenih troškova može potrošiti sav novac, a time bi useljenje u tek kupljenu nekretninu bilo upitno.

Ako Vas zanima drugi dio teksta o ovoj temi, možete isti pronaći ovdje.

ZAGREB MAX tim

Nema komentara

SUBVENCIONIRANJE STAMBENIH KREDITA

Ministar graditeljstva i prostornog uređenja Lovro Kuščević gostovao je dana 04. siječnja 2017. godine u emisiji HRT-a “A sada vlada” (link: http://radio.hrt.hr/ep/a-sada-vlada/191403/ ) u kojoj se osvrnuo na nacrt Zakona o subvencioniranju stambenih kredita. Time bi se zakonom trebalo kompenzirati nedostatak mogućnosti oslobođenja od poreza na promet nekretnina za stjecanje prve stambene nekretnine po novom Zakonu o porezu na promet nekretnina koji je stupio na snagu 1. siječnja ove godine.

Nacrt zakona se trenutno nalazi dostupan za podnošenje primjedbi na internetskoj stranici https://esavjetovanja.gov.hr/ECon/MainScreen?entityId=4492 . Nacrt zakona je otvoren za podnošenje primjedbi do 12. siječnja 2017. godine, a ministar očekuje da će isti stupiti na snagu u ožujku ove godine, a da će se prvi zahtjevi za ostvarivanje sufinanciranja moći podnijeti od početka srpnja.

Ministar je istaknuo da bi temeljem budućeg zakona trebalo omogućiti sufinanciranje dijela rate stambenog kredita za rabljenje i nove nekretnine (kuće ili stana) čija prodajna cijena s PDV-om nije veća od 1.900,00 EUR po m2. Za sufinanciranje će moći aplicirati građani ne stariji od 45 godine. Podnositelj može imati u vlasništvu stan ili kuću koju prodaje radi kupnje većeg stana ili kuće za potrebe vlastitog stanovanja.

Model sufinanciranja je plaćanje pola rate kredita od strane države za vrijeme prve četiri godine plaćanja rata kredita, i to za kredite čija glavnica iznosi do 100.000,00 EUR u protuvrijednosti na dan isplate po srednjem tečaju HNB, a koji se otplaćuju na rok od 15 do 30 godina, čija efektivna kamatna stopa ne smije biti viša od 3,95% godišnje.

Trajanje sufinanciranja, prema trenutnom nacrtu zakona, moguće je produljiti za dvije godine ukoliko se za vrijeme trajanja zakona u obitelji korisnika kredita rodi ili posvoji dijete, a u slučaju invaliditeta korisnika ili člana njegove obitelji većeg od 50% trajanje sufinanciranja se produljuje za jednu godinu.

Nema komentara

KAKO SE PRIPREMITI ZA PRODAJU NEKRETNINE

UVOD
Prodaja nekretnine može biti stresna zbog čega je potrebno dobro se pripremiti za taj proces, predvidjeti moguće scenarije i napraviti plan za svaki od njih. Iako je predmet prodaje nekretnina, na prvo mjesto stavite sebe – pripremite se. Može biti teško napustiti stan za koji vas vežu uspomene, no morate donijeti konačnu odluku. Odaberite agenta za nekretnine koji vam ulijeva povjerenje, koji je stručan i pristupačan, razgovarajte o potencijalnim problemima i nedoumicama koje imate. Dobra suradnja nužan je preduvjet za postizanje željenog rezultata.

PAPIROLOGIJA POTREBNA ZA PRODAJU NEKRETNINE
Svi znamo da se nekretnina može prodati samo ako ima urednu dokumentaciju, no što to u praksi znači? Prije svega potreban je dokument kojim se dokazuje vlasništvo – vlasnički list (izvadak iz zemljišnih knjiga). Može se preuzeti preko interneta (neslužbena kopija). Za isto je potrebno znati nekoliko osnovnih podataka o zemljišnoknjižnom izvadku (katastarsku općinu, broj zemljišnoknjižnog uloška i/ili poduloška, odnosno broj etaže). Agencija za nekretnine prije početka prodaje nekretnine obavezno provjerava vlasnički list. Ako agent za prodaju nekretnina utvrdi da vlasnička dokumentacija nije uredna, savjetuje prodavatelja koje korake treba poduzeti. Agencija surađuje s odvjetničkim uredom kojeg svakako uključuje u proces ako se radi o zahtjevnijem predmetu.

Za prodaju stana potrebno je imati odgovarajući energetski certifikat. Ako imate izrađen energetski certifikat potrebno je dati ga na uvid agentu za prodaju nekretnina. U slučaju da isti nemate, obratite se agenciji kako bi Vam izradili isti. Agencija ZAGREB MAX za sve klijente je osigurala 50% popusta pri izradi energetskog certifikata nekretnine.

Uz iznad navedeno, svakako prije početka prodaje pripremite i uporabnu dozvolu. Ista je nužna ukoliko kupac namjerava isplatiti nekretninu putem stambenog kredita. Čak i kod gotovinskih isplata, kupci najčešće traže uvid u uporabnu dozvolu. Ako vaša nekretnina istu nema, pripremite se na značajno snižavanje prodajne cijene, te duži vremenski period koji će biti potreban za prodaju nekretnine.

KAKO PRIPREMITI STAN ZA PRODAJU?
Puno je elemenata koji utječu na odluku kupca prilikom odabira stana koji će kupiti. Lokaciju i poziciju nosivih zidova sigurno ne možete promijeniti. Svakako biste trebali obratiti pažnju na detalje koji bi mogli doprinjeti atmosferi koju će potencijalni kupac doživjeti prilikom razgledavanja stana.

Urednost prostora – pospremljen stan, prozračene prostorije, vaza s cvijećem

Obavljanje sitnih popravaka – probajte se staviti u poziciju kupca i promotrite stan, obavite sitne popravke koji mogu utjecati na dojam kupca. Nemojte dopustiti da sitnice poput labave kvake ili potrgane rolete ostave dojam da stan nije održavan.

Tko će biti prisutan – dogovorite unaprijed tko će biti u stanu za vrijeme razgledavanja. Kupac može doći sam ali može doći bračni par sa djecom. Ako u stanu ostane i obitelj prodavatelja dojam kupca će biti da je stan manji zbog gužve koja je nastala.

Izvedite ljubimce – teško je predvidjeti ponašanje kućnog ljubimca kada po stanu počnu hodati nepoznati ljudi.

Uklonite osobne stvari – slike s obiteljskog ljetovanja, popis namirnica za kupovinu, poruka ukućanima da iznesu smeće – razmislite što ne želite da nepoznati ljudi vide, te isto maknite prije razgledavanja stana.

Uklonite vrijedne stvari – treba imati na umu da prodaja stana i dovođenje nepoznatih ljudi na razgledavanje stana sa sobom nosi i rizik da je netko došao pogledati imate li kakve vrijednosti u stanu.

Pripremite odgovore na pitanja koja bi kupci mogli postaviti (kolike režije plaćate, kakvi su susjedi iz zgrade), a prezentaciju nekretnine prepustite agentu. Agent će nekretninu prezentirati profesionalno i objektivno. Na taj način ćete izbjeći pitanja „Da li vam je hitno prodati?“ ili „Zašto prodajete stan?“ i pokušaj snižavanja cijene nekretnine ako vam je zaista važno prodati stan što prije.

Telefonske pozive potencijalnih kupaca preuzet će agencija za nekretnine i poštediti vas poziva ljudi koji su htjeli saznati dodatne informacije ili su zvali samo da pitaju zašto njihov susjed prodaje stan.

Prodaja stana često se veže uz druge stresne događaje kao što su razvod braka, dolazak prinove u obitelj, odlazak djece iz roditeljskog doma, te je stres potrebno svesti na minimum. Usprkos tome, potrebno je biti dostupan agenciji za nekretnine radi dogovora termina za razgledavanje stana. Moguće je da će biti puno zainteresiranih potencijalnih kupaca odnosno da će nepoznati ljudi razgledavati vaš stan i nekoliko puta tjedno. Postoji i mogućnost da se stan proda za nekoliko dana. Iako ste znali da postoji ta mogućnost, obaveza iseljenja (i pronalaska novog stana) donosi veliku količinu stresa.

Zato se pripremite unaprijed, napravite plan za svaki scenarij, a kada se ostvari neki od scenarija držite se unaprijed zacrtanog plana. Imajte na umu da se može dogoditi i sasvim suprotno – oglas je objavljen, ali nitko ne zove. Naravno, ovo Vam se neće dogoditi ako angažirate agenciju ZAGREB MAX, te prodaju Vaše nekretnine prepustite stručnjacima.

Ako poznajete nekoga tko će uskoro prodavati nekretninu, podijelite ovaj blog. Tako ćete barem malo smanjiti količinu stresa koji istu osobu očekuje. Hvala!

ZAGREB MAX tim

Nema komentara

7 RAZLOGA ZA ANGAŽIRANJE AGENCIJE ZA NEKRETNINE

1. SIGURNOST
Pravna sigurnost – Agencija za nekretnine ZAGREB MAX sigurno Vas vodi kroz proces kupoprodaje stana, pružajući Vam pravnu zaštitu kroz sve faze procesa. Uz to, u svakoj kupoprodaji radi se o većim novčanim iznosima, radi čega je strah od prevare opravdan. Angažiranje ovlaštene agencije za nekretnine ZAGREB MAX pruža Vam sigurnost – što je ujedno najčešći razlog zašto nas klijenti angažiraju.

Sigurnost Vašeg doma – Pri svakom razgledavanju stana u Vaš dom dolaze nepoznate osobe, te se na žalost među njima može pojaviti i potencijalni provalnik. Agencija za nekretnine ZAGREB MAX vodi računa o tome tko su Vaši potencijalni kupci. Time je rizik sveden na minimum, a Vaš dom će ostati siguran!

2. PROFESIONALNOST
Oglašavanje – Za prodaju nekretnine potrebno je dobro ju prezentirati potencijalnim kupcima i prije nego su odlučili nazvati, te dogovoriti termin za razgledavanje iste. Agencija ZAGREB MAX će napraviti odlične fotografije, video prezentaciju, opis i tlocrt, kao i oglasiti nekretninu na svim portalima za oglašavanje koji su trenutno aktualni. Naši klijenti ponekad pokušaju sami napraviti oglas, a tek nakon što nas angažiraju vide pravu razliku u kvaliteti oglasa i pristupu oglašavanju. Oglašavanje prepustite agenciji, a Vi se pripremite za skoru prodaju i selidbu.

Pregovaranje – Kada netko od potencijalnih kupaca odluči kupiti Vašu nekretninu, prvi korak je dogovor oko cijene. Na našem tržištu je uobičajeno da cijena koju Vam kupac ponudi bude 5-10% manja od tražene cijene u oglasu. Ovo je vjerojatno najzahtjevniji i drugi najvažniji dio našeg posla. Agenti zaposleni u agenciji za nekretnine ZAGREB MAX dodatno su se obrazovali za vođenje pregovora, a s ciljem bolje i uspješnije prodaje. Bez profesionalnog pristupa, često niti ne dođe do faze pregovora, već se kupac i prodavatelj razilaze u samom startu. S druge strane, mi se možemo pohvaliti vrlo visokim postotkom dogovorenih kupoprodaja. Stara poslovica kaže: “Gdje ima volje ima i načina”, a mi bismo dodali da je uz volju bitan faktor i znanje u kombinaciji sa iskustvom.

3. OBJEKTIVNOST
Za dobru prezentaciju nekretnine potrebna je objektivnost koju prodavatelj sam teško može imati. Agent iz agencije ZAGREB MAX iskreno će Vam izložiti sve prednosti i nedostatke Vašeg stana. Kupci cijene iskren pristup, znaju što traže, te su dobro informirani na što moraju paziti, što je kod buduće nekretnine bitno, a što nije. Samim time, u startu ćete izbjeći nepotrebne rasprave, nedoumice kupaca, te najbitnije – uzaludno trošenje vremena na kupca koji je došao u Vaš stan jer mu nisu bile pružene sve potrebne informacije.

4. SAVJETOVANJE
Vođenje kroz proces kupoprodaje nekretnine podrazumijeva i savjetovanje klijenata. Pritom mislimo na upoznavanje klijenta s procesom kupoprodaje, savjetovanje kako se pripremiti za sam proces, što unaprijed napraviti kako bi prodaja bila uspješnija, a što svakako izbjeći. Mi zaista vjerujemo da dobar savjet zlata vrijedi i zato smo tu za Vas. Bez obzira kakav savjet trebate, ako je vezan za Vašu sadašnju ili buduću nekretninu, obratite nam se s povjerenjem.

5. ISKUSTVO
Naši agenti kontinuirano obogaćuju svoje iskustvo, koje je vrlo bitno za svaki korak u kupoprodaji. Upravo je iskustvo, uz obrazovanje, ono što odličnog agenta za nekretnine razlikuje od amatera. Zahvaljujući iskustvu djelatnika agencije ZAGREB MAX, od prvog do zadnjeg koraka, uvijek ćete biti upoznati sa svim činjenicama bitnim za uspješnu realizaciju kupoprodaje.

6. UŠTEDA VREMENA
Obzirom da je oglašavanje nekretnine s previsokom cijenom gubitak vremena za Vas kao prodavatelja, određivanje vrijednosti nekretnine od strane specijalizirane agencije ZAGREB MAX donosi Vam uštedu dragocjenog vremena.

Da bismo mogli kupcima maksimalno izaći u susret kod dogovaranja termina za razgledavanje nekretnine, vrlo je bitno da je prodavatelj spreman potrošiti dio svog slobodnog vremena. No to ne mora biti tako. Uštedu vremena osigurava i mogućnost da prodavatelj ključeve stana preda agenciji za prodaju nekretnina, čime izbjegava nepotrebne dolaske u drugi dio grada ili dovođenje kupaca baš u ono vrijeme kada je želio biti na izletu, večeri ili jednostavno malo odmoriti nakon napornog radnog dana. Iskoristite slobodno vrijeme za svoj hobi, a prodaju stana prepustite agenciji ZAGREB MAX.

​7. DODATNE VRIJEDNOSTI
Energetski certifikat nekretnine uz 50% popusta i polica osiguranja za budućeg kupca u agenciji za nekretnine ZAGREB MAX pokloni su kojima nagrađujemo uspješnu suradnju s klijentima.

Izrada profesionalne video prezentacije, koja će potencijalnim kupcima omogućiti bolji uvid u Vašu nekretninu, odnosno interijer i eksterijer iste. Znate li da je manje od 1% stanova oglašeno video prezentacijom? Iskoristite priliku, neka se u šumi oglasa istakne upravo Vaš stan!

Autori teksta: Tim agencije za nekretnine ZAGREB MAX

Nema komentara

PROCJENA CIJENE NEKRETNINE

Kada se odlučite za prodaju nekretnine, najvažniji korak prema uspješnoj prodaji je procjena cijene nekretnine. Agencija ZAGREB MAX vrši stručne procjene u okviru svoje usluge posredovanja.

U slučaju da za prodaju ne želite angažirati agenciju, slobodno nam se obratite isključivo za procjenu cijene nekretnine. Iskustvo nam je pokazalo da prodavatelji često imaju krive informacije na temelju kojih pogrešno odrede cijenu. Time na samom početku onemoguće uspješnu prodaju. Agencijska procjena cijene nekretnine garantira vam uspješan start i uštedu dragocjenog vremena.

Ako kupujete nekretninu, sigurno imate razne nedoumice ili pitanja. Na primjer, pronašli ste stan kakav ste tražili i spremni ste na kupnju, ali niste sigurni je li odluka ispravna? Svaka nekretnina ima brojne karakteristike koje utječu na njenu kvalitetu i cijenu. Cijena spomenutog stana čini vam se previsoka? Agencija ZAGREB MAX za vas može izvršiti stručnu procjenu, kao i provjeru sveukupne dokumentacije, a kako biste bili sigurni da kupujete dobru nekretninu s “urednom dokumentacijom”.

Potražite stručno mišljenje treće osobe koja će vam dati objektivne savjete i informacije, te pri tome postupiti neutralno i savjesno. Budite sigurni u svoju odluku i bezbrižno uživajte u svom novom domu. Kontaktirajte nas!

Nema komentara

ENERGETSKI CERTIFIKAT NEKRETNINE

Energetski certifikat nekretnine je dokument koji predočuje energetska svojstva iste. Sadrži opće podatke o nekretnini, energetski razred, podatke o osobi koja je izdala energetski certifikat, podatke o termotehničkim sustavima, klimatske podatke, podatke o potrebnoj energiji za referentne i stvarne klimatske podatke, objašnjenja tehničkih pojmova te popis primijenjenih propisa i normi.

Energetski certifikat za postojeće zgrade obvezno sadrži i prijedlog ekonomski opravdanih mjera za poboljšanje energetskih svojstava zgrade koje se temelje na prethodno provedenom energetskom pregledu građevine. Dok za nove zgrade sadrži preporuke za korištenje zgrade vezano na ispunjenje bitnog zahtjeva uštede energije i toplinske zaštite i ispunjenje energetskih svojstava zgrade.

Energetski razred zgrade je indikator energetskih svojstava zgrade koji se za stambene zgrade izražava preko godišnje potrebne toplinske energije za grijanje za referentne klimatske podatke svedene na jedinicu ploštine korisne površine zgrade, a za nestambene zgrade preko relativne vrijednosti godišnje potrebne toplinske energije za grijanje.